Cómo dar de alta una vivienda de uso turístico en Galicia paso a paso
Si has heredado un piso en O Grove, te has comprado un apartamento en Sanxenxo o tienes una segunda vivienda en Cambados que está vacía nueve meses al año, en algún momento te ha cruzado por la cabeza: «¿y si lo pongo en alquiler turístico?».
La idea es buena. Pero entre la idea y tener tu vivienda funcionando legalmente en Booking o Airbnb hay un trámite que asusta: el alta como Vivienda de Uso Turístico (VUT) en la Xunta de Galicia.
Hoy te explicamos sin tecnicismos cómo dar de alta una vivienda de uso turístico en Galicia con los pasos reales y en el orden en que hay que hacerlos.
Antes de empezar: ¿tu vivienda puede ser VUT?
No todas las viviendas pueden alquilarse como turísticas. Antes de mover un papel, comprueba que la tuya cumple estos requisitos básicos del Decreto 12/2017:
Cumple las condiciones de habitabilidad y legalidad urbanística exigidas. En muchos casos esto se acredita mediante licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o documentación equivalente, aunque depende del ayuntamiento y de la antigüedad del inmueble. Si no tienes ninguno de estos documentos, puede valer un informe del ayuntamiento que certifique que la vivienda no presenta infracciones urbanísticas.
Está amueblada y equipada para uso inmediato. Es decir, alguien podría llegar con la maleta y dormir esa misma noche sin comprar nada.
Dispone de calefacción cuando la vivienda se comercialice en los meses comprendidos entre octubre y mayo. Si solo alquilas en temporada estival, este requisito no aplica.
Los estatutos de la comunidad de propietarios no la prohíben expresamente. Conviene revisarlos porque cada vez más comunidades están limitando o vetando esta actividad. Si los estatutos no dicen nada al respecto, normalmente puedes ejercerla; para prohibirla suele necesitarse un acuerdo comunitario e inscripción registral.
Se cede completa, no por habitaciones. Una VUT en Galicia es una unidad de alojamiento que se entrega entera al huésped.
Si todo esto encaja, podemos seguir.
Paso 1. Pagar la tasa de alta
Antes de presentar nada, hay que pagar la tasa autonómica de inicio de actividad. Ronda actualmente los 61 € (importe vigente en 2026) y se paga una sola vez, salvo que des de baja la vivienda y luego la quieras volver a dar de alta.
Se abona online en la sede electrónica de la Xunta. Guarda el justificante: lo necesitarás en el siguiente paso.
Paso 2. Presentar la declaración responsable (Anexo V)
Aquí está el corazón del trámite. La declaración responsable de inicio de actividad es el documento con el que comunicas a la Agencia Turismo de Galicia que vas a empezar a alquilar tu vivienda como turística.
Lo importante:
- Se presenta usando el Anexo V del Decreto 12/2017.
- Si la vivienda la vais a comercializar varias personas o empresas (por ejemplo, tú y una gestora), también hay que presentar el Anexo VIII.
- Las personas físicas pueden presentarlo de forma electrónica o presencial. Las sociedades, obligatoriamente electrónica.
- Hay que adjuntar el justificante de la tasa pagada en el paso 1.
A partir del momento en que presentas la declaración, ya puedes empezar a ejercer la actividad. No tienes que esperar a que te aprueben nada. Eso sí, si más adelante Turismo detecta que algún dato es falso o falta documentación esencial, puede darte de baja.
Paso 3. Inscripción en el REAT (lo hace la Xunta sola)
El REAT (Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia) es el censo oficial de alojamientos turísticos. Tu vivienda tiene que estar ahí para poder anunciarla.
Buena noticia: no tienes que hacer nada. La inscripción en el REAT se hace de oficio por la Administración una vez has presentado tu declaración responsable. Te llegará un número de registro, que es el que pondrás en tus anuncios.
Paso 4. Solicitar el NRA (Número de Registro de Alquiler)
Aquí entra una novedad importante: desde el 1 de julio de 2025, para anunciar tu vivienda en plataformas online donde el pago se haga de forma telemática (Booking, Airbnb, Vrbo…), necesitas además el NRA.
El NRA es el Número de Registro de Alquiler, un código nacional gestionado a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Las plataformas están obligadas a verificarlo, y pueden bloquear o retirar anuncios sin NRA. Algunas ya lo hacen de forma automática; otras aún están adaptándose.
Es un trámite distinto al REAT, aunque mucha gente los confunde. Si tu vivienda ya estaba dada de alta antes de julio de 2025, también tienes que solicitarlo.
Paso 5. Preparar el sistema de registro de viajeros (Ses.Hospedajes)
A partir de aquí ya no son trámites de alta, sino obligaciones del día a día. Pero conviene tenerlas listas antes de aceptar tu primera reserva, porque entran en juego desde el primer huésped:
- Registrar y comunicar los datos de los huéspedes mayores de 16 años a través de la plataforma Ses.Hospedajes del Ministerio del Interior, según el Real Decreto 933/2021.
- Tener disponibles las hojas de reclamaciones y un cartel informativo visible.
- Disponer de un teléfono de atención permanente para incidencias.
Esto último es lo que más se descuida y lo que más sanciones genera. Volveremos a ello en otro artículo.
Paso 6. Publicidad: el número de registro debe ser visible
Desde el 1 de enero de 2020 es obligatorio que en cualquier canal donde anuncies tu vivienda —Booking, Airbnb, tu propia web, un cartel, un folleto— aparezca el número de registro asignado por la Xunta. Si no aparece, te pueden sancionar.
El seguro. Un punto importante que no debes olvidar
En Galicia, las Viviendas de Uso Turístico deben contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los posibles daños personales y materiales derivados de la actividad turística. Es uno de los requisitos necesarios para ejercer la actividad legalmente e inscribirse en el REAT.
Y ojo, porque aquí hay una confusión muy habitual. El seguro multirriesgo de hogar de toda la vida generalmente no sirve para esto.
¿El motivo? Muchos seguros de hogar convencionales no cubren correctamente la actividad turística. Si en tu póliza no figura que la vivienda se destina a alquiler vacacional o que se cubre la responsabilidad civil derivada de esa actividad, ante un siniestro la aseguradora te dirá que el tema no va con ella.
Algunas compañías permiten ampliar el seguro de hogar para incluirlo, pero lo más recomendable suele ser contar con una responsabilidad civil específica para VUT, ya que está pensada para los riesgos reales de este tipo de actividad.
¿Cuánto se tarda en dar de alta una vivienda de uso turístico en Galicia y cuánto cuesta en total?
Tiempo: desde que pagas la tasa hasta que tienes tu número de registro, lo habitual son 2 a 4 semanas, aunque legalmente puedes empezar a alquilar desde el momento de presentar la declaración responsable.
Coste oficial: alrededor de 61 € de tasa de alta. A esto súmale el coste de adaptar la vivienda si le falta algo (calefacción, mobiliario, extintor, botiquín…) y la gestoría si decides no hacerlo tú.
Errores que vemos cada semana
Después de gestionar viviendas en O Grove, Sanxenxo y Cambados, hay tres errores que se repiten:
- Dar de alta sin revisar los estatutos de la comunidad. Te ahorras un disgusto comprobándolo antes.
- Pensar que con el REAT ya está todo. Desde julio de 2025, sin NRA tu anuncio puede caer.
- Subestimar Ses.Hospedajes y el seguro. Son las dos obligaciones que más sanciones y disgustos generan al propietario que gestiona solo.
¿Y si no quiero hacerlo yo?
Es completamente legítimo no querer pelearte con esto. Para eso existimos las gestoras.
En Costa da Vida acompañamos a propietarios de O Salnés en todo el proceso: desde el alta como VUT (declaración responsable, tasa, NRA) hasta la gestión digital del día a día (anuncios, reservas, precios, Ses.Hospedajes). Si quieres saber qué necesitas y cuánto te costaría, podemos darte un presupuesto a medida sin compromiso.
¿Hablamos de tu vivienda?
Cuéntanos qué tienes y dónde está, y te decimos qué necesitas para darla de alta correctamente, qué te falta y qué presupuesto manejamos. Sin compromiso, sin venderte servicios de más.